所有している土地の駐車場経営は、土地を効率的に活用する良い手段の一つです。その経営を成功に導く上で核となるのが駐車場の管理です。今回は、駐車場管理の方法や主な業務についてまとめました。個人管理を検討しているオーナーの皆さまや委託管理を受けて駐車場を管理する管理会社さまは、ぜひご参考にしてください。
駐車場管理 三つの方法
まず、運営している駐車場を管理する方法から解説します。管理方法は大きく分けて三つ。駐車場の規模や場所、数、また副収入としての経営を考えている場合など、その状況に合わせて管理方法を選びましょう。
１ 個人管理
自分で駐車場の管理を行います。所有する土地を駐車場にするところから、オープン後の管理・経営までのすべてです。利益が最も手元に残りやすい一方、相応の労力と時間を必要とします。もし本業があり、副収入としての駐車場経営を考えている場合は、負担が大きすぎるかもしれません。
２ 委託管理
駐車場の管理業務を管理会社に委託します。手数料（収益の5%〜10%が相場）が発生しますが、駐車場の稼働率が上がれば、オーナーの収益も上がります。集客や契約管理、日常的な設備点検などを委託するのが一般的で、料金設定や修繕工事の実施判断など、重要な部分はオーナーが決めます。遠方に所持している土地を活用したい方や、副収入としての駐車場経営を検討している方におすすめです。
３ 一括借上
所有する土地を駐車場経営会社に丸ごと貸し出して、毎月一定額の賃料を得ます。駐車場をつくる初期費用もかからず、駐車場の稼働率も収入に影響しません。これを一括借り上げ方式といい、主にコインパーキングで用いられます。毎月安定した収入が得られる一方、稼働率が良くても収入は上がりません。
管理会社へ委託を検討している方は、こちらの記事も参考にしてください。
月極駐車場の管理を委託するポイントは？管理会社の選び方、委託の際の注意点を解説！
管理手段まとめ
◎各管理方法のメリット・デメリット
皆さんが所有している駐車場にはどの管理方法が合っていますか？ 長期的な運営を目指すなら、土地の状況だけでなく、ご自身にかかる業務負担なども考えて無理のない方法を選ぶことが大切です。次は、実際の管理で発生する業務について解説します。具体的な業務内容を把握した上で、ご自身に合った管理方法を決めるのも良いでしょう。
駐車場管理業務、具体的に何をするの？
月極駐車場かコインパーキングかでも少し異なりますが、高い稼働率を保ちながら、利用者に安心して気持ち良く利用してもらうためには、管理体制を整えることがとても大切です。さっそく具体的な業務を見てみましょう。
集客
利用者を増やし、稼働率を高めるためには集客業務が欠かせません。駐車場・コインパーキングがあることを利用者が把握しやすいように、目立つ看板やのぼりを立てることは集客の基本です。また、月極駐車場の場合は、地域広報誌やポータルサイトへの出稿や、地域の不動産会社への仲介依頼など、集客活動は多岐に渡ります。
問い合わせ・契約対応
主に月極駐車場の管理で発生する業務です。駐車場の設定料金や契約期間、ルールなどについての問い合わせに対応し、利用者ごとに契約更新手続きや、解除手続きなどの契約管理を行います。
クレーム・トラブル対応
利用者や近隣住民からのクレームや駐車場内での事故、料金未払い、無断駐車や不正利用など、さまざまなトラブルに対応します。早急な対応が求められ、24時間運営の駐車場なら夜間対応も必須です。個人で全て行おうとすると負担が大きくなるかもしれません。駐車場管理の委託を請け負っている会社に相談してみるのもおすすめです。
集金業務
月極駐車場では、契約者から毎月賃料を回収します。加えて未払いや滞納を確認し、催促する業務が発生することもあります。賃料を回収する負担は、口座振替やクレジットカード決済によって大幅に削減できるので、導入を検討するオーナーが増えています。
コインパーキングでは、精算機の中の現金を回収します。お釣りのための小銭や領収書の用紙を定期的に手配する必要があるため、稼働率の高いコインパーキングでは業務の負担が大きくなりがちです。キャッシュレス決済やQR決済の導入は、利用者の利便性が高いだけでなく、オーナー側がお釣りの小銭を手配する手間を減らせるなどのメリットもあるため、それらの機能がついた精算機を設置しているコインパーキングが増えています。
清掃・巡回
昼夜問わず、利用者が気持ちよく駐車場を利用するためには、常に清潔感を保つことが大切です。ペットボトルや食べ物の空き箱などが駐車場内に捨てられていたり、精算機や壁などへの落書きがあると、利用者が気持ちよく利用できません。清潔感を保つためには、定期的に巡回して掃除を行うことが大切です。またその活動が、駐車場内の不備の早期発見や、不審な駐車に気がつくきっかけにもなります。
設備点検
駐車場の設備を定期的に点検します。必要に応じて修繕も行うことで、常に安定して駐車場を稼働させられます。月極駐車場では、フェンスの点検や照明の電球の交換がそれに当たります。壊れていなくても、古くなってはいないか、利用者が安心して利用できるかという視点で点検を行います。
コインパーキングは、フェンスや照明に加え、精算機やロック装置、防犯カメラなどの機器の点検を行います。これらの稼働状況を確認し、部品の劣化、摩耗の有無などを確認します。
決算・確定申告
駐車場経営で得た収入は、決算を行い確定申告します。（副業としての駐車場経営は、駐車場経営を含め副業での所得が年間20万円を超える場合／給与所得者以外は、駐車場経営を含む全体の所得金額の合計が年間48万円を超える場合）
必要経費を差し引いた後の所得が課税対象となるため、所得計算方法には注意が必要です。駐車場経営で得た所得は「不動産所得」「事業所得」「雑所得」のいずれかに該当します。月極駐車場かコインパーキングか、また管理の手段によって該当する所得が変わります。所得の計算方法が少々複雑に感じる方は、税理士に相談するのもおすすめです。
また、事業規模で駐車場運営を行う場合は、青色申告で確定申告ができ、最大65万円の青色申告特別控除が適用されるため課税所得を減らせます。
管理業務が負担になる場合は委託管理や外注がおすすめ
駐車場管理の業務はとても多く、また多岐にわたることがわかります。月極かコインパーキングか、また所有している土地の場所や環境によって利用者のタイプや利用時間、利用用途なども違うため、優先すべき業務は異なりますが、いずれの場合も大切なのは、利用者の視点を持って丁寧に管理し続けることです。それが駐車場の稼働率アップ、効率的な経営の近道です。管理業務がオーナーさんの負担になっていると感じる場合は、個人オーナー様は管理会社へ、管理会社様は外注先へ相談してみるのも良いかもしれません。
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ライター
いえらぶParking編集部
”駐車場運営に関わるあらゆる業務を、DX（REAL×TECH）の力で簡単に、便利に。”をモットーに全国各地の不動産会社をサポートする中で得たノウハウを日々発信中。法律関係やインフラ関連など駐車場に関するあらゆる情報をどんどん発信していきます。
