狭小地を駐車場として土地活用する！メリット・デメリットから運用まで徹底解説

所有している土地を収益化したいが、狭いため適切な活用方法がわからない。そんな悩みを抱えていませんか？ この記事では、狭い土地を所有するオーナー様に向けて、駐車場として活用する場合のメリットやそれに関わる費用、運用の負担などについて解説します。

狭小地とは？ 駐車場経営はできる？

土地活用する上での「土地の狭さ」に明確な定義はありませんが、一般的には狭小地とは20坪（66㎡）以下の面積の土地を指します。

また、 広さだけでなく、三角形や台形などの変形地、不整地も、活用しづらいと感じるケースが多く見られます。しかし、 その土地の需要を理解し、活用方法を選ぶことで、狭い土地でも十分に有効活用が可能です。また狭い土地だからこそのメリットもたくさんあります。

１．狭小地の土地活用の手段を比較してみよう

土地活用の手段は駐車場経営の他にもさまざまな選択肢があります。その中でも駐車場経営にはメリットがたくさんあります。まずは、さまざまな土地活用の特徴を比較してみましょう。

狭小地の土地活用は、駐車場経営やコインランドリー経営が適しています。アパート・マンション経営、トランクルーム経営は30坪程度の土地の広さがあれば検討してみても良いでしょう。

駐車場経営とコインランドリー経営を比べると、駐車場経営は初期費用を抑えられる、短期間で事業を始められる、将来の転用が容易であることから比較的簡単に始められることがわかります。そして土地の面積は広いほど収益性は高まりますが、狭い土地ならではのメリットもあるので、次の項目で解説します。

２. 狭い土地を駐車場として活用するメリット

駐車場経営が他の土地活用の手段に比べ、始めやすくまた費用も抑えられることがわかりました。では、その駐車場経営を狭い土地を活用して始める場合はどうでしょう。狭い土地は収益化することが難しいと考えがちですが、狭い土地だからこそ得られるメリットもたくさんあります。

初期費用が安い

上記の比較表からもわかる通り、駐車場経営はマンション経営やコインランドリー経営などに比べ、初期費用を抑えやすい土地活用方法です。さらに狭い土地であれば整備範囲が狭いため、初期費用をより抑えられるでしょう。

固定資産税の負担が少ない

所有している土地には固定資産税がかかります。その評価額は土地の面積に左右されるため、狭い土地であるほど固定資産税の負担は少なくなります。

すぐに始められる

土地の面積が小さいことで、整備の範囲も少なく済み、また設置できる設備も限られます。例えば高いフェンスや屋根などは土地の面積や形状によっては設置できない可能性もあるため、整備に時間がかからず、比較的早く運営を始められます。

転用性が高い

駐車場は必要な設備が少なく、設備を撤去し更地の状態に戻すことも比較的容易です。そのため建物を建てる等、土地を駐車場以外の用途へ転用する場合もスムーズに行うことができます。そして、土地の面積が小さければ小さいほど費用や労力がかからないため転用性は高まります。

３.駐車スペースに必要な広さは？

駐車スペースの広さは利用者の安全性や利便性に大きく影響するため、車種のサイズを考慮して整備する必要があります。駐車場の寸法に法律による明確な基準はありませんが、国土交通省が定めた公共の駐車場向けの指針があるので、参考にしてみてください。

【車種のおおよそのサイズ】

【国土交通省が定める公共駐車場の寸法基準】

参考 国土交通省｜駐車場設計・施工指針

上記の寸法が満たされていれば利用者は車を止められますが、隣に駐車している車とのスペースが狭いと乗降しづらく、ドアが隣の車に当たるなどのトラブルにもつながりかねません。上記の寸法は最小寸法と考え、車の両側のドアを開けてもスムーズに乗降できる幅を確保することをおすすめします。人が一人が通れる平均的な幅は約60㎝と言われているので、車の全幅＋120㎝（左右60㎝ずつ）の幅を確保できれば、よりゆとりをもてるでしょう。

また、土地の坪数ごとにおおよその駐車台数がわかります。以下はその目安を表しています。

【坪数と駐車台数の目安】

・土地の形状

間口（道路に接している幅）の広さや奥行き、土地の形（旗竿地など）によって、車の配置や出入りのしやすさが変わるため、同じ坪数でも駐車可能な台数は変動します。

・車種のサイズ

軽自動車や普通車は、大きさは決まっているものの、その規格範囲内でサイズが多少異なります。そのため、余裕を持ったスペースを確保する場合は、必要な土地の広さも異なります

４. 駐車場のタイプは２種類

狭い土地での駐車場経営は、月極駐車場とコインパーキングの２つの方法があります。所有している土地の条件や初期費用の予算などを踏まえて、どちらの駐車場がより良い土地活用につながるのかを検討してみましょう。

２つの駐車場のタイプ

月極駐車場

特定の利用者と月単位で利用契約を結ぶ駐車場です。利用者がいる限り、安定的な収入を得られます。住宅地やオフィス街、マンション街周辺、診療所や飲食店の隣地など、自家用車や社用車の駐車スペースが継続的に必要とされるエリアでニーズが高まります。

設備が少なくて済むため初期費用も抑え安く、狭い土地であれば、整備にかかる費用も時間もさらに抑えられます。

運営上で必要な費用は、管理費や不正駐車対策にかかる費用です。また未払いの利用者への催促や契約更新などの手続き、空きスペースが出来た際の集客などの業務も発生します。

コインパーキング

利用契約なしで誰でも利用できる時間貸し駐車場です。駅前やオフィス街、繁華街、観光地、病院など、人の往来が多く一時的な駐車ニーズが高い場所に適しています。立地条件の良い場所なら、稼働率が高まり、効率よく収益を得られる可能性があります。

必要な設備として精算機やロック板などを導入するケースが多く、月極駐車場と比べると初期費用が高く、また工事にも時間がかかります。

運営面では、精算機の集金や設備の維持管理業務などが発生します。また利用者同士でトラブルが起こった場合も対応を求められます。

コインパーキングにはさまざまな設備が必要であり、月極駐車場と比べると初期費用が高くなりがちです。加えて狭い土地だと停車台数が少なく、経営を開始後、初期費用を回収するのに時間がかかる可能性があります。

住宅地や、車や人の往来が多くない場所に土地を所有している場合は、平面の月極駐車場から始めると良いでしょう。都心部などで短時間の駐車のニーズが高い場所なら、回転率を高く保てるため、コインパーキングでも高い収益性が期待できます。

また短期での土地活用を予定している場合は、初期費用を抑え工事期間も短くて済む月極駐車場、長期での経営を見込んでいる場合はコインパーキングも検討するなど、土地の条件だけでなく経営計画に合わせて選択するのも方法のひとつです。

５.狭い土地での駐車場経営のポイント

所有する土地を駐車場として活用すると決めたら、その準備段階で意識したい点があります。スムーズに経営を始め、土地を長期的に活用するためのヒントにしてください。

工事費用は高めに見積もる

整備の範囲は狭くて済むものの、土地の形状によっては工事がしにくく、工事費用が割高になることもあります。特に、隣地が近いと工事車両の駐車スペースが限られたり、資材や機械の搬入に時間がかかったりして、工期が延びる可能性があるからです。アスファルト舗装などを行う場合は、同様の理由で費用が高くなる可能性があるため、資金計画は慎重に行うべきです。

近隣住民への影響を考える

駐車場経営を始めると、近隣住宅に影響を与える可能性があります。 例えば車の出入りなどの騒音や排気ガスなどによるトラブルが挙げられます。近隣に住宅がある場合は、駐車場経営を始める旨を事前に住民や自治会に報告し、理解を得ておくとスムーズに始めることができます。

狭い土地や変形した土地でも、駐車場経営は可能です。しかし駐車場のタイプや管理方式など、選択肢はいろいろあります。もし事前の調査や準備、経営をスタートした後の管理業務などを自身で全て担うことが負担になるのなら、駐車場の管理会社や土地活用として駐車場経営に詳しい不動産会社に相談してみるのもひとつの方法です。まずは土地の条件や地域のニーズをしっかりと把握し、所有する土地にとって最適な方法を見つけてください。

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1区画から導入可能

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月極も時間貸しも切り替え可能

システム上月極として貸し出すか、時間貸しとして貸し出すかを切り替えることができるため、月極か時間貸しかどちらか選べなくても始めることができます。
さらに月極の空き期間のみ時間貸しとして貸し出すことで収益向上も見込めます。

サポート体制

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ライター いえらぶParking編集部

”駐車場運営に関わるあらゆる業務を、DX（REAL×TECH）の力で簡単に、便利に。”をモットーに全国各地の不動産会社をサポートする中で得たノウハウを日々発信中。法律関係やインフラ関連など駐車場に関するあらゆる情報をどんどん発信していきます。