所有地を活用するうえで「駐車場経営」は効果的な手段のひとつです。この記事では、月極駐車場を経営しているオーナーの皆さまや、土地活用を検討しているオーナーの皆さまに向けて、駐車場経営を深く理解し、成功に導くための情報をまとめました。ぜひ参考にしてください。
はじめに土地活用の手段を比べてみましょう
土地活用の手段は、駐車場経営の他にもさまざまな選択肢があります。それぞれの特徴を比較すると駐車場経営のメリットがより明確になります。一方で、ご自身の土地や目的と駐車場経営が合っているかどうかの判断も大切です。さまざまな土地活用の手段を見比べて、最適な方法を見つけるヒントにしてください。
駐車場経営は、他の活用法に比べて税制上の優遇が少ないものの、初期投資を抑えられる、短期間で事業を始められる、将来の転用が容易であるという大きなメリットがあります。そのため、一時的な土地活用や、将来的に本格的な土地活用を行う前の資金作りとしても適しています。
1.駐車場経営の基礎知識
駐車場は主に「月極駐車場」と「コインパーキング（時間貸し駐車場）」があります。それぞれの特徴を見てみましょう。
駐車場の種類とそれぞれの特徴
◎月極駐車場
特定の利用者と月単位で賃貸契約を結び、毎月一定の賃料を徴収します。住宅地やオフィス街、マンション街周辺、診療所や飲食店の隣地など、自家用車や社用車の駐車スペースが継続的に必要とされるエリアでニーズが高まります。また料金精算機やロック板などの設備は不要なため、初期投資を抑えられます。契約者がいれば安定した収入が見込め、空いている状態が続くと収入が減るリスクがあります。
◎コインパーキング（時間貸し駐車場）
不特定多数の利用者を対象とし、利用時間に応じて料金が支払われます。駅前やオフィス街、繁華街、観光地、病院など、人の往来が多く一時的な駐車ニーズが高い場所に適しています。月極駐車場と比べ、精算機やロック板などの設備導入が必要であることから初期費用は高くなりがちですが、利用時間に応じた料金設定や最大料金の設定など、料金設定を工夫することで収益の安定や増加につながります。
月極駐車場とコインパーキングの具体的な違い
| 項目 | 月極駐車場 | コインパーキング（時間貸し駐車場） |
| 主な利用者 | 特定の法人・個人 | 不特定多数の短時間利用者 |
| 契約期間 | 月単位の長期契約 | 時間単位の短期利用 |
| 収益性 | 安定的な収入が見込めるが、上限がある | 高い収益性も期待できるが、稼働率に左右される |
| 初期費用 | 低い（設備導入不要な場合が多い） | 高い（精算機、ロック板など設備が必要） |
| 管理の手間 | 入金確認や契約更新・解約の手続きなど。その他、トラブル対応は必要 | 設備管理や24時間のトラブル対応が必要な場合が多い |
| 適した立地 | 住宅地、オフィス街、マンション周辺、診療所・飲食店隣接 | 駅、商業施設、繁華街、観光地、病院など人の集まる場所 |
３つの管理方式
駐車場経営の運営方式は、主に「個人管理」「委託管理」「一括借り上げ」の3つがあります。時間や手間、資金計画に合わせて最適な方式を選ぶことが大切です。
１ 個人管理
自分で駐車場の管理を行います。所有する土地を駐車場にするところから、オープン後の管理・経営までのすべてです。利益が最も手元に残りやすい一方、相応の労力と時間を必要とします。もし本業があり、副収入としての駐車場経営を考えている場合は、負担が大きすぎるかもしれません。
２ 委託管理
駐車場の管理業務を管理会社に委託します。手数料（収益の5%〜10%が相場）が発生しますが、駐車場の稼働率が上がれば、オーナーの収益も上がります。集客や契約管理、日常的な設備点検などを委託するのが一般的で、料金設定や修繕工事の実施判断など、重要な部分はオーナーが決めます。遠方に所持している土地を活用したい方や、副収入としての駐車場経営を検討している方におすすめです。
３ 一括借上
所有する土地を駐車場経営会社に丸ごと貸し出して、毎月一定額の賃料を得ます。駐車場をつくる初期費用もかからず、駐車場の稼働率も収入に影響しません。これを一括借り上げ方式といい、主にコインパーキングで用いられます。毎月安定した収入が得られる一方、稼働率が良くても収入は上がりません。
2.駐車場運営に向いているのはどんな土地？
駐車場の種類や管理方式を理解した上で、次は、所有する土地が駐車場経営に向いているかどうかを見極めます。月極駐車場とコインパーキングでは、それぞれ適する立地条件が異なります。所有している土地の立地条件を判断する参考にしてください。
月極駐車場とコインパーキングのどちらにも適した条件
車や人の往来が多く、道が狭くない場所が駐車場に向いています。土地の狭さや変形が気になる場合でも、車1台分のスペースがあれば駐車場経営を始められます。10〜15坪程度の土地でおおよそ2〜3台分の駐車スペースが確保できます。また、駐車場と前面道路の間に大きな高低差がなく、出入口に電柱などの障害物がない、車が出し入れしやすい場所であることも大切です。
月極駐車場に適した土地
駅に近い場所はもちろん、駅から離れていても住宅街でもニーズがあります。特に郊外の車移動が主となるエリアや、一家で複数台の車を保有する地域も月極駐車場の経営に適しています。マンションが多い地域でも、マンションに住戸数分の駐車場が用意されていなければニーズがあり、また診療所や飲食店の隣地でも、従業員や来客用の駐車場として安定的な収入が期待できます。
コインパーキングに適した土地
駅や大型商業施設、観光地など、人が集まる場所の近くにニーズがあります。特に繁華街やオフィス街など、短時間での頻繁な利用が見込まれる場所は適しています。渋滞が頻発する通り沿いよりも、停めやすい裏通りや車が徐行できる道沿いの土地の方が適しています。
あなたの土地は駐車場に向いている？ 近隣の駐車場を調査しましょう
上記を踏まえ、所有地を駐車場にすることが土地活用として最適かどうかを検討する上で、所有地の近隣に駐車場がどのくらいあるか、またその種類や稼働率、価格などを調査することをおすすめします。現地に足を運んで自身の目で見るのも良いですし、遠方等、現地に足を運べない場合は、駐車場検索サイトでその土地の駐車場について調べてみるのも良いでしょう。また駐車場の管理会社の中には、周辺地域の駐車場事情に詳しい会社もあるので、相談してみてはいかがでしょうか。
3.駐車場経営の費用と収益はどのくらい？
先ほどの表からもわかる通り、駐車場経営はアパートやマンション経営などの土地活用に比べると収益性は低いものの、 初期費用も少なく、比較的取り組みやすい土地活用手段です。ここでは、駐車場経営において実際に必要な諸費用について解説します。駐車場経営にかかる費用は、大きく分けて初期費用、管理費、税金の３つです。
1.初期費用
◎月極駐車場
土地の整地、舗装（アスファルトや砂利など）、看板設置にかかる費用です。アスファルト舗装の場合は、1㎡あたり約4,000円〜8,000円が目安です。その他、車止めや区画線、フェンス、照明などの設置を行っている駐車場も多く見られます。
◎コインパーキング
月極駐車場に必要なものに加え、精算機、ロック板、監視カメラなどの設備導入が必要です。例えば10台分の駐車場の場合、設備を充実させると初期投資に約300万円以上かかることもあります。ただし、一括借り上げの場合は、運営会社が初期費用を負担するケースが多く、オーナーの負担はほとんどありません。
2.ランニングコスト（管理費）
◎オーナー自身が全て自分で管理する場合
清掃費用、設備の修繕費用、コインパーキングの場合はつり銭の準備やロール紙の補充、トラブル対応費用などがかかります。管理委託料がかからないため、コストを抑えることが最優先の場合は自身で管理をするのが良いですが、その分時間と労力を要します。
◎管理会社に委託する場合
オーナー自身で管理する場合にかかる費用に加え、管理委託料を管理会社に支払います。相場価格は収益の約5〜10％です。副収入として土地活用を考えていたり、時間や労力を使わないようにしたい場合は、委託管理がおすすめです。
3.税金
所有する土地や建物には、固定資産税をはじめ、さまざまな税金がかかります。駐車場経営において気をつけたいのが、駐車場は更地扱いとなること。税金の中には、条件によってその金額が軽減される特例※がありますが、更地だとその特例の対象にならない可能性があります。特に、住宅を取り壊して更地にし、駐車場として土地を活用する場合、固定資産税がかなり上がるかもしれません。
※ 住宅用地の特例：住宅用地において固定資産税・都市計画税を軽減する措置。一般住宅用地の特例の場合、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2になります。
他にも、アスファルト舗装やフェンス、精算機などの設備にかかる税や、収益に課せられる税などが課税され、また年間売上高が1,000万円を超えると消費税の納税義務も発生します。
駐車場の設備等がある程度決まったら、おおよその税金を算出することをおすすめします。個人で調べることが負担であれば、税理士などのプロフェッショナルに相談するのも良いでしょう。また、駐車場の管理会社には不動産の税金に詳しい担当者が在籍していることがあります。管理の委託を検討している場合は聞いて見るのも良さそうです。
駐車場経営の実質利回りは平均4~5％前後
駐車場経営の収益性を測る重要な指標が「利回り」です。駐車場経営の実質利回りは平均4〜5％前後と言われますが、すでに土地を所有している場合は購入費用が不要なため、さらに高い利回りが期待できます。
表面利回り = 満車時の年間収入 ÷ 土地の価格 × 100
実質利回り = （年間収入 － ランニングコスト） ÷ （土地の価格 ＋ 初期費用） × 100 |
収益予想をしてみましょう
収益予想は、フル稼働ではなく稼働率が7割の場合を想定するなど、リスクを考慮してシミュレーションしましょう。また、周辺の駐車場の稼働状況から判断することも大切です。例えば月極駐車場は、周辺の空き区画の状況から判断し、もし常に3割以上空いていそうな状況であれば、その土地での経営は難しいかもしれません。
4.駐車場の管理ってどんなことをするの？
駐車場経営を成功に導く上で核となるのが駐車場の管理です。ここではその主な業務についてまとめました。所有する土地が遠方だったり規模が大きかったりすると、管理業務の負担も大きくなります。できるだけコストを抑えることが優先であれば個人管理が良いですが、負担を軽減したいなら委託会社に依頼するのもおすすめです。
集客
駐車場があることを利用者が把握しやすいように、目立つ看板やのぼりを立てたり、月極駐車場の場合は地域広報誌やポータルサイトへの出稿や、地域の不動産会社への仲介依頼をしたりと、集客活動は多岐に渡ります。
問い合わせ・契約対応（月極駐車場）
主に月極駐車場の管理で発生します。駐車場の設定料金や契約期間、ルールなどについての問い合わせに対応し、利用者ごとに契約更新手続きや、解除手続きなどの契約管理を行います。
クレーム・トラブル対応
利用者や近隣住民からのクレームや駐車場内での事故、料金未払い、無断駐車や不正利用など、さまざまなトラブルに対応します。早急かつ夜間対応も必要になるため、個人で行うと負担が大きくなりがちです。駐車場管理の委託を請け負っている会社に相談してみるのもおすすめです。
集金業務
月極駐車場では、契約者から毎月賃料を回収し、未払いや滞納を確認・催促します。賃料を回収する負担は、口座振替やクレジットカード決済によって大幅に削減できるので、導入を検討するオーナーが増えています。
<コインパーキングでは、精算機の中の現金を回収します。釣り銭や領収書の用紙を定期的に手配する必要があるため、稼働率の高いと業務の負担が大きくなりがちです。キャッシュレス決済やQR決済の導入は、利便性が高いだけでなく、オーナー側が釣り銭を手配する手間を減らせるなどのメリットもあるため、導入するコインパーキングが増えています。
コインパーキングでは、精算機の中の現金を回収します。釣り銭や領収書の用紙を定期的に手配する必要があるため、稼働率の高いと業務の負担が大きくなりがちです。キャッシュレス決済やQR決済の導入は、利便性が高いだけでなく、オーナー側が釣り銭を手配する手間を減らせるなどのメリットもあるため、導入するコインパーキングが増えています。
清掃・巡回
ペットボトルや食べ物の空き箱などが駐車場内に捨てられていたり、精算機や壁などへの落書きがあると、利用者が気持ちよく利用できません。清潔感を保つために、定期的に巡回して掃除を行います。その活動が、駐車場内の不備や不審者の早期発見にもつながります。
設備点検
駐車場の設備を定期的に点検し、必要に応じて修繕を行います。月極駐車場では、フェンスの点検や照明の電球の交換など、コインパーキングでは、フェンスや照明に加え、精算機やロック装置、防犯カメラなどの機器の点検を行います。
決算・確定申告
駐車場の設備を定期的に点検し、必要に応じて修繕を行います。月極駐車場では、フェンスの点検や照明の電球の交換など、コインパーキングでは、フェンスや照明に加え、精算機やロック装置、防犯カメラなどの機器の点検を行います。
※副業としての駐車場経営は、駐車場経営を含め副業での所得が年間20万円を超える場合。給与所得者以外は、駐車場経営を含む全体の所得金額の合計が年間48万円を超える場合
管理業務についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
管理会社に委託した方がいい？ メリットデメリットを知ろう
駐車場の管理会社は、専門的なノウハウを活用しよりきめ細やかなサポートをしてくれます。また集客や適切な料金設定、契約対応やトラブル対応も代行してくれるため、オーナーの負担を軽減することができます。
自己管理と比較して管理費は発生しますが、募集業務やトラブル対応にかかる時間と労力を考慮すると、結果的にコスト効率が良いかもしれません。また、継続的な市場調査や戦略見直しなどを相談できる会社もあり、長期的な収益安定が期待できます。
◎管理会社を選ぶ際のポイント
信頼できる管理会社を選ぶためには、以下の点を重視しましょう。
これらの点を踏まえ、自身の経営目標を一緒に見据えて管理を担ってくれる会社を選ぶことが、駐車場経営を成功させる鍵です。
いかがでしたか？ 駐車場経営は、比較的手軽に始めやすく、また撤退や転用もしやすい土地活用の手段です。この記事を読んで、もし所有している土地の立地条件が駐車場に向いていると感じたら、検討してみてはいかがでしょうか？
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ライター
いえらぶParking編集部
”駐車場運営に関わるあらゆる業務を、DX（REAL×TECH）の力で簡単に、便利に。”をモットーに全国各地の不動産会社をサポートする中で得たノウハウを日々発信中。法律関係やインフラ関連など駐車場に関するあらゆる情報をどんどん発信していきます。
